北京住宅小区管理办法

北京住宅小区管理办法该如何制定如何实施?下文是北京住宅小区管理办法，欢迎阅读!

第1条为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。

第2条本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区(以下统称居住小区)。

别墅和一等公寓的物业管理办法另行规定。

第三条新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。

第四条本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

第五条市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。

第六条本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

第七条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。

居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。

第八条居住小区已交付使用并县入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

第九条物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。

第十条物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

第十一条物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。

合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。

合同签订后，由物业管理企业向所在地区、县房屋土地管理机关备案。

第十二条物业管理企业的权利：

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理;

(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用。

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为，对造成的损害，有权要求赔偿;

(四)要求物业管理委员会协助管理;

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务;

(六)从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

第十三条物业管理企业的义务：

(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务;

(二)接受物业管理委员会和居民的监督;

(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定;

(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督;

(五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

第十四条居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。

物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

第十五条房屋使用人应当遵守有关物业管理规定，按照规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区内正常的生活秩序和管理秩序;有权要求物业管理委员会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。

居民入住时，应当与物业管理委员会签订住用合同，遵守合同中规定的义务。

第十六条房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝隍、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失;

(一)擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的;

(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、损毁设施、设备及其他危及房屋安全行为的;

(三)私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪声扰民的。

第十七条物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映;物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同;

(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

(四)擅自改变房地产和公用设施用途的;

(五)其他不履行或者不完全履行物业管理合同及管理办法规定的义务的。

第十八条未经房屋土地管理机关的资质审查而擅自承揽居住小区物业管理业务的，由房屋土地管理机关责令其限期办理资质审查;逾期仍不办理的，对其处以20xx元至2万元罚款，并责令其停止对居住小区物业的管理。

第十九条因物业管理企业管理不善，造成居住小区物业及其居住环境状况恶化的，由房屋土地管理机关予以警告、限期改正、处以5000元至5万元罚款、降低资质等级、吊销资质合格证书;对被吊销资质合格证书的，移送工商行政管理机关依法处理。

第2十条开展物业管理和多种经营、服务所需收费的项目、标准由市物价局和市房屋土地管理局制定。

第2十一条本办法执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。

第2十二条本办法自1995年10月1日起施行。

物业的定义

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。

商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。

工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

其他用途物业，除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。

物业管理的定义

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。