不动产登记制度大纲

什么是不动产登记制度?

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

不动产登记制度的含义

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度的性质 不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。(2)证明行为说。(3)私法行为说。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。

不动产登记制度的意义

不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。

不动产登记制度的过程

(一)中国古代的土地登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

(二)中国不动产登记制度建立与发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是<土地管理法>颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

(三)中国不动产登记制度的完善

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

(2)不动产登记的法律效力不明确。

(3)不动产登记的种类不健全。

(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

(1)建立统一的不动产登记管理体制。

(2)明确不动产登记的法律效力。

(3)健全不动产登记类型。

(4)建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

XX年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

(1)确立了统一的不动产登记制度。

(2)明确了不动产登记的效力。

(3)规定了不动产登记程序。

(4)健全了不动产登记类型。

(5)规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任