合肥市直管公房管理规定

直管公房是指政府公房管理部门所有的公有房地产和管理的托管、代管房地产。下文是合肥市直管公房管理规定，欢迎阅读!

第一章　总则

第一条　为适应社会主义市场经济发展，加强直管公房的管理，保护国有房产不受侵犯，根据国家有关房地产法律、法规和《安徽省公有房屋管理办法》，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条　凡属合肥市行政区域范围内(不含三县)直管公房的管理，均执行本规定。

第三条　本规定所称的直管公房系指由房地产管理部门管理的国有房屋。

本规定所称出租人系指房地产管理部门;承租人系指依法取得《合肥市公有房屋租赁证》(以下简称租赁证)，在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。

第四条　合肥市房地产管理局是本市直管公房的主管部门，负责直管公房的建设、修缮以及租赁管理等工作。任何单位和个人未经房地产管理部门批准而占有、使用、受益和处分直管公房均属侵权行为。

第二章　租赁

第五条　承租人承租住宅房须持本人身份证、本市常住户口、单位(或街道)证明到房地产管理部门办理承租手续。

承租人承租非住宅房须持法人证件(或营业执照)、单位(或街道)介绍信到房地产管理部门办理承租手续。

第六条　租赁当事人双方必须签订合肥市直管公房租赁契约(以下简称租约)。租约应载明房屋状况、用途、租赁期限、租金标准及交纳期限、双方义务和违约责任。

第七条　住宅房租赁期不超过三年，非住宅房租赁期不超过二年。租赁期满，承租人需继续承租，应在租赁期满前三个月向出租人提出申请并办理续租手续。

第八条　办理承租手续，需一次性交纳租赁定金。租赁定金根据房屋状况按每平方米建筑面积15-20元的标准收取，解除租赁关系时一次性退还。

第九条　租赁期限内，因城市建设拆迁，承租人回迁时须凭本人身份证(或法人证件)和回迁安置证办理续租手续，并实行新房新租。

第十条　交租方式：

(一)承租人有工作单位的，由承租人所在单位代扣;

(二)承租人没有工作单位的，由承租人自交;

(三)承租非住宅用房，由银行根据双方签订的协议，实行“见单付款”。

第十一条　承租人有下列义务：

(一)按租约规定的用途使用房屋，未经出租人同意不得改变房屋用途;

(二)保护房屋及其设备，未经出租人同意不得改变房屋原有结构和附属设备;

(三)不得擅自互换、转让、转借和转租(含出租柜台);

(四)必须在每月25日前交纳本月房屋租金，不得拖欠和拒交;

(五)租赁期满及时办理退租或续租手续。

第十二条　出租人有下列义务：

(一)保证承租人依照租约使用房屋;

(二)履行租约规定的出租人义务;

(三)保障房屋正常使用和住用安全;

(四)组织收缴租金。

第十三条　单位办公、学校教学和社会福利等用房，承租人须办理承租手续，交纳租赁定金，并按生产、营业用房租金标准的15%交纳租金。

第十四条　经民政部门认可的“五保户”，每户月收租金0.5元，“五保户”死亡后，由出租人收回房屋使用权。

第十五条　承租人分户、过户承租房应遵守下列规定：

(一)交验本人身份证、本市常住户口、原租约和租赁证以及个人申请、单位(或街道)证明;

(二)经辖区房管所审核，报上一级房地产管理部门批准;

(三)按本规定第八条规定的标准交纳租赁定金;

(四)办理发、换租赁证手续。

第十六条　承租人互换承租房审定程序：

(一)交验本人身份证、本市常住户口、原租约和租赁证、单位介绍信及市房地产管理局交换站开具的互换介绍信;

(二)经辖区房管所同意，报上一级房地产管理部门核准后方可办理互换手续;

(三)互换承租房发生的工本费和管理费，实行有偿服务，其标准报财政、物价部门批准。

(四)按本规定第八条规定交纳租赁定金。

(五)办理换发租赁证手续。

第十七条　宣布破产的非住宅用房承租人，自破产之日起一个月内办理退租手续。

第十八条　承租人未经房地产管理部门批准，不得将直管公房作价入股或充作联营、合资的固定资产。

第十九条　凡本规定发布之日前，以“平调”方式将直管公房无偿划拨给使用单位自管的房屋，均须归还产权;无法归还的，由房地产管理部门进行清理，实行有偿划拨。

第三章　拆迁

第二十条　拆迁人拆迁直管公房前，须持《合肥市房屋拆迁许可证》与被拆迁人(房地产管理部门)签定拆迁协议，在规定拆迁时间内，双方达不成协议的，可向市拆迁管理部门申请裁决。

第二十一条　房地产管理部门应支持拆迁人做好承租人拆迁安置工作，在拆迁公告公布后，房地产管理部门应将拆迁范围内直管公房住户基本情况提供给拆迁人，双方进行资料核对。

第二十二条　拆迁范围内的直管公房，在办理回迁证时，房地产管理部门应派员参加，并同时办理停租手续，承租人不办理停租手续，视为自动解除租赁关系。

第二十三条　凡拆迁人拆迁直管公房，必须在协议规定期限内归还产权，不得以任何借口出售或出租;拆迁非住宅房应在原地或就近归还产权。

第二十四条　回迁安置时，因承租人个人增购或承租人所在单位代增购房屋面积形成产权交叉者，按下列规定执行：

(一)承租人增购的面积，由承租人委托出租人管理。承租人也可按房改政策规定，购买直管公房产权;

(二)承租人工作单位代增购的面积，由承租人工作单位委托出租人管理或将增购面积的产权移交给出租人;

(三)非住宅承租人增购面积可以委托出租人代管，也可自行管理，但必须服从出租人统一管理。

第二十五条　凡直管公房占规划用地范围内房屋(建筑面积)40%以上的，规划部门在规划该地块时，应征求房地产管理部门意见，且房地产管理部门有优先使用该规划用地的权利。

第二十六条　凡接管、归还、移交房屋，按建设部ZBP　30001-90《房屋接管验收标准》及本市有关规定执行。

第四章　修缮

第二十七条　出租人应对房屋及其设备及时检查、修缮，房屋修缮执行建设部颁发的《房屋修缮范围和标准》。

第二十八条　承租人因使用不当或人为造成房屋损坏以及因阻碍出租人正常维修造成的损失，由承租人承担。

第二十九条　承租人更换房屋设备、装修、改建、扩建等应征得出租人同意，改造后的房屋所有权属于国家，并按新的面积、租金标准办理续租手续。

第三十条　拆迁人自房屋拆迁公告发布之日起，其拆迁范围内直管公房的修缮责任由拆迁人负责。

第三十一条　凡属产权交叉的公有房屋由产权单位委托房地产管理部门实行有偿信托管理。

第五章　罚则

第三十二条　具有下列行为的单位或个人均属强占直管公房，除责令限期退出房屋外，并赔偿由此所造成的损失。

(一)未办理租赁手续或回迁未办理续租手续占有直管公房者;

(二)非法破门、撬锁占有直管公房者;

(三)擅自互换、转让、转借者。

第三十三条　承租人长期不住或偶尔居住的住房为空闲房，无故空闲累计六个月以上(含六个月)的，视为自动解除租赁关系，由出租人收回房屋使用权。

第三十四条　凡租赁期满超过三个月未办理续租手续或拖欠房租累计达六个月，视为自动解除租赁关系，限期退出房屋。

第三十五条　凡倒卖、转租(含擅自出租拒台)直管公房以及出卖房屋使用权的，除限期退出房屋，没收非法所得外，并处以其非法所得1至5倍的罚款。

第三十六条　未经出租人同意擅自改变房屋用途、结构和设备，除限期恢复原状外，并收缴房屋现值5-15%的违约金。

第三十七条　出租人因修缮不当给承租人造成损失的，应予赔偿;因不可抗拒的原因造成损失的，出租人不负赔偿责任。

第三十八条　房地产管理部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、失职渎职的，由所在单位或主管部门给予行政处分;情节严重触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第三十九条　对漫骂、殴打房地产管理部门工作人员、阻碍工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《治安管理处罚条例》有关规定处罚;情节严重触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第四十条　被处罚的当事人对行政处罚不服，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服，可在接到复议决定通知之日起十五日内向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议、又不向人民法院起诉、又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关组织强制执行或申请人民法院强制执行。

第六章　附则

第四十二条　市辖三县可参照本规定执行。

第四十三条　本规定由合肥市房地产管理局负责解释。

第四十四条　本规定自发布之日起实行。原《合肥市公有房屋租赁管理暂行办法》同时废止。

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。

公房有时也指拆迁后分到的房子。

公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。

一、关于公产房的性质

所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

二、公房继承概述

关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是中国社会所特有的一种事物。公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

按照中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

当然随着中国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合中国现实的社会实际。

实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

三、离婚时公产房的分割问题

1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题，依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产，双方均是可以主张承租权的：

⑴婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;

⑵婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;

⑶一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;

⑷婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

⑸婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

⑹夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

⑺一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;

⑻双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;

⑼应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

2、对于夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

⑴照顾抚养子女的一方;

⑵男女双方在同等条件下，照顾女方;

⑶照顾残疾或生活困难的一方;

⑷照顾无过错一方。

3、已购公房的分割