长沙市代建管理办法

代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。下文是长沙市代建管理办法，欢迎阅读!

第一章 总则

第一条 为加强和规范我市政府投资项目代建单位管理工作，建立规范有序的市场秩序，促进代建市场诚信建设，保障代建管理目标实现，根据《湖南省政府投资项目代建制管理办法》(省政府令第241号)和《长沙市政府投资建设项目管理办法》(长政发[20xx]21号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称政府投资项目，是指利用本级财政预算资金、上级部门专项补助资金、国债资金、国际金融组织和国外政府贷款等政府主权外债资金、通过政府信用贷款或政府承诺偿还的方式所筹资金以及其它政府性资金或资产所进行的固定资产投资项目。

本办法所称代建单位，是指通过招标等方式选择的为政府投资项目提供项目前期、实施、验收及后期审计、结算等阶段管理服务，并独立承担控制项目投资、质量、安全和工期的责任和风险的专业化项目管理单位。

代建单位应当具有与代建项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或多项资质;具有良好的市场信誉，承担相应的责任和义务，在建设过程中遵守相关法律法规和管理规定。

第三条 凡通过公开招标等方式取得我市政府投资项目代建任务，并为项目提供代建服务的代建单位适用本办法。

第二章 组织保障

第四条 代建项目实行代建合同管理制。代建单位中标代建项目后应当签订代建合同，按照合同约定的投资、质量、安全、进度控制目标和廉政建设要求，确保各项代建管理目标实现。代建合同签订前应当报代建主管部门(发展改革部门)审查。

第五条 项目代建工作实行项目经理制。代建合同签订后，代建单位应当成立项目代建部，委托有相应资质的项目负责人担任项目经理。

第六条 代建单位应当与项目经理签订代建项目管理责任书，明确项目经理在代建项目管理中的权利和义务。

第七条 代建单位应当按照职能齐全、人员精干原则组建项目代建部，确保人员到位，职责明确。投标承诺的项目代建部人员原则上不得更换。确须更换，项目经理及主要专业代建人员须经招标人和代建主管部门书面批准，并符合招标时相关资格条件要求。

第三章 计划、台账及报表管理

第八条 计划管理

为完成代建项目各项组织协调和管理工作，代建单位应当根据代建合同约定的代建周期，结合项目实际情况、使用单位或项目行政主管部门的要求编制代建项目总体工作计划，并报使用单位或项目行政主管部门审批，作为整个项目工作计划管理的依据。

第九条 台账管理

代建单位应当根据项目特点、使用单位或项目行政主管部门的要求，建立电子台账，由专职(或兼职)人员根据项目进展情况据实填列，及时更新和完善。台账应当包括但不限于以下内容：

(一)项目基本建设程序报批报建情况 .

根据代建合同中委托的工作内容，从项目立项到施工许可证办理的前期程序中关键节点完成情况。

(二)项目招标情况

项目勘察、设计、监理、施工以及与工程建设项目有关的重要设备、材料采购等招标工作开始时间、开标时间、中标单位的中标价、中标通知书及合同备案等情况。

(三)项目管理重要事项

项目前期或实施过程中发生的重大设计变更、重要会议等事项，内容主要包括设计变更提出的单位、原因及实际变更情况，会议参与人员、单位、时间、相关资料、成果和存在问题等。

(四)费用支付明细

根据项目概算书建立项目概算、合同支付明细，包括工程费、工程建设其他费、预备费等项目概算总投资内的全部费用，确保整个建设项目费用不超过项目总概算费用。

(五)质量和安全文明施工管理和监督检查记录

(六)会议纪要、简报

(七)图纸和设计变更

第十条 项目管理月报

代建单位应当结合代建项目管理台账及时汇总各项数据，进行分析比较，形成代建项目管理月报，并按月报送使用单位或项目行政主管部门及代建主管部门(发展改革部门)。

第四章 重点环节的审核

第十一条 代建单位应当组织专业人员对项目勘察、设计成果进行审核，特别是可行性研究报告投资估算、初步设计概算、施工图预算等涉及造价的审核。加强设计管理，优化设计指标，加强造价管理，优化造价指标，确保项目投资“估算控制概算，概算控制预算”原则的实现。

第十二条 代建单位应当依法组织招标和采购活动，在招标文件完成后应当组织专业人员或委托专业公司进行详细审核，并将经相关部门备案的各类招标文件和中标通知书及时报送代建主管部门(发展改革部门)备查。代建单位及与其有直接利害关系的单位不得承担代建项目的勘察、设计、施工、监理和设备材料供应等工作。

第十三条 代建单位应当严格执行支付审核制度。对各专业单位报送的支付申请进行审核，形成审核意见后方可执行审批程序。

第十四条 代建单位向使用单位或项目行政主管部门申请款项，应当按要求进行，付款后及时记录支付台账并定期核对。

第十五条 代建单位应当严格执行工程变更审批制度。加强工程变更的经济、技术评审，对工程变更的工程量及造价进行审核。

第五章 报批报建的流程管理

第十六条 代建单位应当设置专职岗位负责项目的报批报建工作。

第十七条 报批报建工作主要取得以下四个证件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房产产权证。工作内容主要有：

(一)项目可行性研究报告阶段：项目选址意见书的申请和取得，建设项目规划设计条件通知书的申请和取得，建设项目用地预审的申请和批准，项目环境影响评价的申请和批准，项目节能评价的申请和批准，项目可行性研究报告的申请和批准。

(二)项目设计前准备阶段：规划总平面(修建性详细规划)的报审和批准，规划设计方案的报审和批准，建设用地规划许可证的申请和取得，项目土地使用权证的申请和取得。

(三)项目初步设计阶段：初步设计报相关部门初审并取得审查意见(主要有人防、消防、卫生、环保、节能等部门的审查)，初步设计审查及批复，建设工程规划许可证的申请和取得。

(四)项目施工图设计阶段：施工图设计审查及批准，人防、消防、管线等专业施工图设计审查及批准。

(五)项目开工准备阶段：监理、施工招标及合同备案，施工用水、用电、进场道路的办理，质量、安全监督注册备案，建设工程施工许可证的申请和取得。

(六)项目施工阶段：门牌、永久用电、用水、市政永久路口、排水、排污等专项设施报建安装。

(七)项目竣工验收阶段：项目防雷检测、管线规划、工程规划、人防、消防、电梯等特种设备、环保、节能、绿化、档案等专项工程验收，竣工验收及备案，结算审核，竣工决算审计申请及意见。

(八)资料移交和产权办理阶段：向城建档案管理部门及相关部门移交项目档案资料，向产权登记机构办理项目产权登记。

第六章 协调管理

第十八条 代建单位应当协调好使用单位、项目行政主管部门及政府监管部门关系，重大问题及时报告代建主管部门及相关职能部门。

第十九条 代建单位应当协调工程所在地政府部门、周边社区、社会团体的关系，为项目进展创造良好的外部环境。

第二十条 代建单位应当协调好勘察、设计、监理、施工等参建单位及各专业工程施工单位之间的关系，为项目进展创造良好的内部环境。

第二十一条 代建单位对项目实施过程中出现的问题主要以现场协调和会议协调相结合的方式进行解决。应当定期组织和参加现场各单位、使用单位等多方参与的工作例会。通过会议形式讨论项目管理中存在的问题和需协调事项，最终议定结果应当形成多方签字的会议纪要，以此作为事项处理的依据。

第七章 现场管理

第二十二条 代建单位应当对代建项目的质量、进度、安全与文明施工等管理内容采取定期或不定期检查相结合的方式进行监督检查，必要时进行旁站监督。

第二十三条 代建单位应当对监督检查中发现的各项问题予以协调处理，建立工作联系单制度。重大问题应当下发整改通知单，注明发现问题及处理方案，及时对整改单进行跟踪管理，督促监理和施工单位落实处理意见，对整改单进行闭合管理。

第二十四条 建立代建项目计划落实检查制度。

(一)代建单位应当对项目代建部管理计划的各项指标完成情况进行定期或不定期的检查，确保各项工作按计划进行。

(二)代建单位应当对代建项目的进度、质量、安全及文明施工等各项管理环节进行现场检查，形成监督检查记录台账。

(三)代建单位现场管理人员应当根据监督检查记录中的各项内容与监理、施工单位报送的各项数据进行核对，发现问题及时与相关单位协调解决。

第八章 合同管理

第二十五条 以代建单位名义签订的合同，应当执行合同对象审查、合同谈判、合同文本会审与签批程序后，才能进行签订，同时按相关规定及时进行合同备案。签订的合同条款必须与招标文件和中标人投标文件的承诺一致。

第二十六条 以使用单位或项目行政主管部门名义签订的合同，代建单位应当安排相关人员对合同对象进行审查，对合同文本进行审核，是否与招标文件和投标文件的承诺一致，将合同文本连同审核意见一并提交使用单位或项目行政主管部门。

第二十七条 代建单位应当建立合同管理台账。内容主要有：合同名称、委托方(或发包人)单位名称、受委托(或承包人)单位名称、合同价款、合同期限、合同履行标准、合同内容、合同范围、合同生效时间(或签订时间)、合同执行情况等。

第二十八条 在合同履行过程中，代建单位应当维护合同的严肃性和权威性，原则上不得变更。如必须变更，须按规定的变更程序执行。

第二十九条 在合同履行过程中，代建单位应当定期或不定期的检查合同履行情况，是否按合同的内容、范围和标准履行合同。在项目竣工验收时，必须对照合同检查合同履行情况，是否有缺项、漏项履行的情况，是否达到合同规定的标准。

第九章 档案管理

第三十条 代建单位应当设置专职(或兼职)人员负责代建项目相关资料的归集、整理、保管及移交工作。

第三十一条 代建单位应当根据建设程序和项目特点，按阶段分期进行代建项目资料的归档工作。

第三十二条 代建单位应当定期或不定期的检查各参建单位的档案资料管理情况，确保各种档案资料与工程建设同步。

第三十三条 工程建设项目档案应当参照国家档案整理规范和相关行业管理要求的规定格式、标准、规范进行归档、整理。

第三十四条 代建项目档案应当集中存放于适宜地点，确保档案的安全与完整。

第三十五条 在档案资料的原件移交前，代建单位应当对档案资料的完好性负责。代建单位应当按照使用单位或项目行政主管部门和档案管理部门的要求办理相关移交手续。

第十章 制度建设

第三十六条 建立代建项目各项管理制度。管理制度主要分为项目代建部内部管理制度和项目管理制度两类。

第三十七条 项目代建部内部管理制度主要有：考勤制度、廉政制度、考核奖罚制度等。

第三十八条 项目管理制度主要有：对与造价有关的如投资估算、设计概算、施工图预算、工程量清单、招标控制价等的审核制度，对各单位提供的成果如可行性研究报告、初步设计、施工图设计、工程勘察报告等的审核制度，合同审批制度，施工设计图纸会审和设计交底制度，开工报告审批制度，招投标管理制度，设计变更制度，质量、安全检查制度，费用支付审批制度，工程签证制度，工程验收制度，档案资料管理制度，资料移交和产权办理制度等。

第十一章 监督检查

第三十九条 代建主管部门(发展改革部门)负责对代建单位的指导、协调和监督检查工作;采取下列方式加强对项目代建工作的监督检查：

(一)审查代建单位和使用单位或项目行政主管部门签订的代建合同;

(二)参与监督项目工程招标代理机构选择及招标投标活动;

(三)参与项目可行性研究报告评估、初步设计评审;

(四)核实初步设计概算和工程设计变更、概算调整事项，委托社会中介机构进行工程造价咨询;

(五)监督检查项目实施，制止和纠正有关违规、违约行为，或者提请有关行政监督部门处理。

第四十条 建立代建单位诚信执业考核评价机制和诚信档案。代建主管部门结合本办法的有关规定和要求，对代建单位日常代建行为和代建目标的实现情况进行考核和评价，每半年进行一次。考评结果分为三个等次：得分排名在前30%(含)的为一类;在前30%-80%(含)的为二类;后20%为三类;考评结果以通报形式公布，纳入代建单位招标实力和信誉评分依据和诚信档案。

第四十一条 代建单位有下列情形之一的，记入诚信档案“黑名单”，除承担相应的违约责任外，3年内不得参与代建活动，并由有关部门依法处理：

(一)违反项目代建合同约定，致使工期延长、投资增加、工程质量不合格或发生重大安全责任事故的;

(二)与使用单位串通，损害国家利益或者社会公共利益的;

(三)与勘察设计、施工、监理、设备材料供应等单位串通，谋取不正当利益或者损害使用单位利益的;

(四)违反项目建设资金使用和财务管理规定的;

(五)转让代建业务的;

(六)不积极履行代建合同约定责任和义务，在代建工作中不作为，遭到投诉两次以上的。

第四十二条 本办法由长沙市发展和改革委员会负责解释。

第四十三条 本办法自20xx年1月1日起施行。

⑴设计的“可施工性”较差，设计时很少考虑施工采用的技术、方法、工艺和降低成本的措施，施工阶段的设计变更多，导致施工效率降低，进度拖延，费用增加，不利于业主的投资控制及合同管理;

⑵设计单位与承包商之间相互推倭责任，使业主利益受到损害;

⑶建设周期长，按设计—招标—施工的建设方式循序渐进。业主在施工图设计全部完成后组织整个项目的施工发包，中标的总包商再组织进场施工。

代建制最早出现在政府投资项目，特别是公益性项目。针对财政性投资、融资社会事业建设工程项目法人缺位，建设项目管理中“建设、监管、使用”多位一体的缺陷，并导致建设管理水平低下、腐败问题严重等问题，通过招标和直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给一些具有实力和工程管理能力的专业公司实施建设，而业主则不从事具体项目建设管理工作。业主与项目管理公司/工程咨询公司通过管理服务合同来明确双方的责、权、利。